С разрешения, в том числе соседей

Хотите сделать перепланировку в доме или квартире? Спросите разрешения. В противном случае без внушительного штрафа не обойтись. Уже в этом году 12 жителей Житковщины за подобное самовольное  решение заплатили рублем. Как сделать ремонт с перепланировкой или переустройством приятным во всех отношениях, мы говорим с начальником отдела архитектуры райисполкома Мариной ЗЛОБИЧ.

Марина Владимировна, есть ли отличия между перепланировкой и переустройством? Ведь иногда человек, чтобы избежать наказания,  утверждает, что всего лишь произвел переустройство жилья.

— Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого или нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство, в свою очередь, подразумевает изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом или нежилом помещениях или конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Но, стоит отметить, переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

К работам по перепланировке и переустройству относятся: замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях; изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Другие работы перепланировкой или переустройством не считаются. Но как и  для перепланировки, так и  для переустройства определены правила их  проведения. Нарушение этих правил  является административным правонарушением и влечет наложение штрафа. Есть случаи, когда перепланировку и переустройство производить запрещается.

Чего нельзя делать при перепланировке и переустройстве?

— Важно сказать, что есть перечень работ, которые запрещены при перепланировке и переустройстве. В первую очередь, это касается работ, которые проводятся с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Запрещены и действия, приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций.

Нельзя проводить работы, влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений; вентиляционных шахт и каналов; балконов и лоджий в отапливаемые помещения; связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы; связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение; с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома; ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома.

Также перепланировка и переустройство запрещены, если жилой дом признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Марина Владимировна, давайте пошагово расскажем. Допустим, я хочу сделать перепланировку своей квартиры. Что наперво нужно сделать?

— Перед тем как начать работы по перепланировке или переустройству необходимо определить, требуется ли для их проведения разрешение местного исполнительного органа по месту нахождения жилого или нежилого помещений. Согласование (разрешение) требуется на следующие работы: замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях; изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках. Для получения разрешения необходимо обращаться в исполком.

Гражданин должен согласовать с представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и исполкомом время и предоставить им доступ в жилое помещение для проверки соответствия существующей планировки техпаспорту на жилое помещение, а также для осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования жилого помещения. По результатам этого осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на квартиру, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается гражданином, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем исполкома). На основании представленных гражданином документов и указанного акта исполком в течение 1 месяца должен принять решение о согласовании (разрешении) проведения переустройства  или перепланировки (или отказать в выдаче такого разрешения). Решение о разрешении на перепланировку и или переустройство принимается бесплатно и действует бессрочно.

Отказ исполкома в выдаче разрешения гражданин может обжаловать в порядке, установленном законодательством об административных процедурах.

В каких случаях нужна разработка проекта на перепланировку?

— Если вы планируете замену или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях, то тогда нужен проект.

Для его разработки  необходимо заключить договор подряда на выполнение работ с организацией, специализирующейся на разработке проектов (разработчиком проектной документации). Разработчик проектной документации или сам гражданин согласовывает проект в отделе архитектуры и строительства исполкома.

В случае, если при переустройстве или перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях жилых или нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых или нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой больше 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой больше 7 метров, разработчик проектной документации обеспечивает проведение государственной экспертизы проекта.

Перед выполнением работ, для которых необходима разработка проекта, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей право на ведение архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Может ли инициатор переустройства или перепланировки после того, как получено согласование на проведение работ по перепланировке, приступать к выполнению работ по перепланировке?

— Да, гражданин может самостоятельно выполнять работы по перепланировке и переустройству. Однако для определенных видов работ имеются ограничения. Такие работы гражданин может самостоятельно выполнить только в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров. В многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой больше 7 метров такие работы должны выполняться только по договорам строительного подряда со специализированной организацией.

Также инициатор перепланировки должен знать, что во время проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается: производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позже 19 часов в рабочие дни; загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома; использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки. Нарушения этих требований на гражданина влечет административное взыскание.

Очень важный момент, на котором хотелось бы заострить внимание. В случаях повреждения в процессе работ инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания, такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать территориальное подразделение архитектуры и градостроительства или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия). Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения. Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по переустройству или перепланировке приостанавливаются. Подрядчик или гражданин не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, которая в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по переустройству или перепланировке после устранения повреждений либо вносит предложение в исполком об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении причин, послуживших основанием для запрета производства работ по переустройству или перепланировке, запрет может быть отменен исполкомом.

Когда все работы закончены…

— После завершения работ по перепланировке или переустройству необходимо оформить соответствующие изменения в жилом помещении. Для этого нужно обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости технических характеристик.

Ведомость технических характеристик не требуется, если производилась замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

Следующим этапом будет составление акта приемки выполненных работ по переустройству или перепланировке. Для его получения   нужно обратиться в исполком. Акт приемки подписывается членами приемочной комиссии, составляется в 5 экземплярах, 2 из которых представляются в исполком, 2 – гражданину и 1 экземпляр – подрядчику, который проводил работы по переустройству или перепланировке (в случае его наличия).

Приемочная комиссия и ее председатель назначаются исполкомом на основании письменного заявления гражданина не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет гражданин с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ. В состав приемочной комиссии входят гражданин (его представители), представители разработчика проектной документации (если требовалась разработка проекта), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители исполкома. По заявлению гражданина в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.

Выполненные работы по переустройству или перепланировке не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству или перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приемки. Акт приемки выполненных работ утверждается решением исполкома.

После приемки необходимо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для составления нового технического паспорта и для осуществления государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

Светлана СЕВОСТЬЯНОВА.

Фото Валентины ПОКОРЧАК.